Gesetzliche Verschärfungen für AirBnB in Wien
Die eigene Wohnung über das Internet an Tourist:innen zu vermieten geht schnell und unkompliziert. Internationale Online-Plattformen, wie AirBnB, machen es möglich. Allerdings müssen dabei die geltenden rechtlichen Bestimmungen beachtet werden. Mit der Bauordnungsnovelle 2023 traten Einschränkungen hinsichtlich der Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung für das gesamte Wiener Stadtgebiet in Kraft. Die Novelle stellt klar, dass eine Verwendung von Wohnungen zur gewerblichen Kurzzeitvermietung zweckwidrig und damit unzulässig ist. Da stellt sich die Frage: Was wird aus AirBnB in Wien?
Welche Neuerung gibt es seit 1. Juli 2024?
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Wohnungen auch außerhalb einer Wohnzone nur noch mit einer auf maximal fünf Jahre befristeten Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs 1a BO für Wien zur Kurzzeitvermietung angeboten werden.
Nicht betroffen sind Fälle, in denen Personen im Sinne des „Home Sharing“ ihren eigenen Wohnraum gelegentlich vermieten, um sich etwas „dazuzuverdienen“, wenn in zeitlicher und räumlicher Hinsicht die eigene Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt und der Wohnraum daher nicht zweckentfremdet beziehungsweise dem Wohnungsmarkt entzogen wird. So ist etwa die kurzzeitige Vermietung (nicht mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr) von Wohnräumen durch Studierende während der Ferien oder durch Wohnungsinhaber und Wohnungsinhaberinnen während ihres Urlaubs auch in den Wohnzonen weiterhin zulässig.
Was bedeutet Kurzfristigkeit?
In der Bauordnungsnovelle wurden generell ein Verbot der widmungswidrigen Verwendung von Wohnungen im Sinne der gewerblichen Nutzung zur kurzfristigen Vermietung eingeführt. Laut aktueller Rechtsprechung sind darunter Aufenthalte zwischen zwei und 30 Nächten zu verstehen.
Es ist daher möglich, eine Wohnung für mindestens einen Monat (beziehungsweise 29 Übernachtungen) bis maximal sechs Monate zu vermieten. Die neue Wiener Bauordnung sieht dafür keine Einschränkungen. Allerdings ist dies ebenfalls nur mit der bereits oben erwähnten Ausnahmebewilligung erlaubt. Sowohl in und außerhalb von Wohnzonen.
Ausnahmebewilligung für Kurzzeitvermietung in Wohnzonen (§ 7a Abs. 5 BO)
Innerhalb von Wohnzonen sind Ausnahmebewilligungen zu vergeben, wenn die sogenannten 80:20 Regel erfüllt ist. Dies bedeutet, dass zumindest 80% der Summe der Nutzflächen der Hauptgeschoße, jedoch, wie schon erwähnt, unter Ausschluss des Erdgeschoßes, für Wohnungen erhalten bleiben.
Darüber hinaus können Ausnahmebewilligungen erteilt werden:
- die Wohnqualität durch diverse äußere Umstände im Gebäude (wie Belüftung, schlechte Lage, etc.) ohnehin bereits gemindert ist, oder
- Einrichtungen geschaffen oder erweitert werden sollen, die der lokalen Versorgung der Bevölkerung dienen, oder
- gleichzeitig weiterer Wohnraum in einer Wohnzone im gleichen Bezirk geschaffen wird, der hinsichtlich Wohnungsgröße, Ausstattung und der durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete zum Zeitpunkt seiner Schaffung gleichwertig ist. Für die fiktiv erzielbare Miete ist insbesondere die Mietzinsbildung nach dem MRG relevant.
Ausnahmebewilligung für Kurzzeitvermietung außerhalb von Wohnzonen (§ 129 Abs. 1a BO):
Ebenso wie für Wohnungen innerhalb einer Wohnzone gibt es auch für Wohnungen außerhalb von Wohnzonen die Möglichkeit einer Ausnahmebewilliung zur Kurzzeitvermietung. Die Erteilung dieser Ausnahmebewilligung ist an folgende Voraussetzungen gebunden:
- Die Wohnung darf sich nicht in einer Wohnzone befinden;
- Die Wohnung darf sich nicht in der Widmungskategorien „Grünland-Erholungsgebiet-Kleingartengebiet“, „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“, oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzte Flächen befinden;
- Ein Wohnbauförderungsmittel für die Errichtung der Wohnung darf nicht in Anspruch genommen worden sein;
- Die Mehrzahl der Wohnungen im gesamten Gebäude werden weiterhin zu Wohnzwecken genutzt;
- Maximal 50% des gesamten Gebäudes dürfen der gewerblichen Nutzung solcher kurzfristigen Beherbergungszwecke dienen.
Zusätzlich braucht es die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer:innen des Gebäudes. Findet sich beispielsweise im Wohnungseigentumsvertrag keine entsprechende Regelung, muss diese Zustimmung von jedem:r Wohnungseigentümer:in gesondert eingeholt werden.
Besonders hervorzuheben ist, dass bereits das Anbieten einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung über einen Zeitraum von 90 Tagen pro Kalenderjahr hohe Strafen nach sich ziehen kann.
Es gibt weiters keine Möglichkeit mehr, eine Wohnung in ein Apartment umwidmen zu lassen, um die strengen Regelungen zu umgehen.
Sämtlich Informationen zu diesem Thema stehen hier zum Download zur Verfügung.
Wir bedanken uns bei Brenner+Klemm Rechtsanwälte für die Expertise zu diesem Thema.